「自分の借金、いくらになるんだろう。本当に返せるのかな」——我が家が家づくりを決めたとき、最初に頭に浮かんだのはその言葉だった。
「いくら借りられるか」ではなく、「これだけの借金を背負って大丈夫か」という感覚。おそらく、同じ不安を持っている人は少なくないはずだ。銀行が教えてくれる「借入可能額」は、あなたが安心して返せる額を保証するものではない。
この記事では、年収を目安にした借入可能額のシミュレーション表を参考として示したうえで、我が家が4,800万円を実際に借りるときに考えたことを包み隠さず書く。「借りられる額」と「無理なく返せる額」は、まったく別の話だ——そこを理解してから動くかどうかで、10年後の生活が変わる。
そもそも住宅ローンは「借金」だ。銀行があなたの生活を守るために貸してくれるわけではない。この大前提を忘れると、銀行が提示する上限額をそのまま借りてしまい、せっかく家族のために選んだ大切な家が「人生を支える存在」ではなく「人生を縛る存在」になってしまう。この点については「住宅購入前に知っておきたいお金の現実」でも詳しく書いているので、あわせて読んでほしい。
年収別・住宅ローン借入可能額の目安【参考シミュレーション表】
金融機関の審査では一般的に「年収の25〜35%以内の年間返済額」が基準として使われることが多い（フラット35の審査基準をはじめ、多くの金融機関が採用している目安）。以下の表は、変動金利0.5%・35年返済で試算した参考値だ。
※この表はあくまでシミュレーション上の参考値であり、借入可能額を保証するものではない。実際の審査結果は金融機関・勤務先・年齢・他の借り入れ状況等によって大きく異なる。
年収別 借入可能額の参考値（変動0.5%・35年・返済比率30%）
| 年収 | 年間返済可能額（30%） | 借入可能額の参考値 | 年収倍率 |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 約90万円 | 約2,400万円 | 約8倍 |
| 400万円 | 約120万円 | 約3,200万円 | 約8倍 |
| 500万円 | 約150万円 | 約4,000万円 | 約8倍 |
| 600万円 | 約180万円 | 約4,800万円 | 約8倍 |
| 700万円 | 約210万円 | 約5,600万円 | 約8倍 |
| 800万円 | 約240万円 | 約6,400万円 | 約8倍 |
ざっくり言えば、年収の7〜8倍が審査上の借入可能額の上限ラインの目安だ。ただし、これはあくまで「銀行が貸せる上限金額」の参考値にすぎない。
共働き・ペアローンの場合は合算で考える
夫婦の収入を合算できるペアローンや連帯債務を使う場合は、世帯年収で上記の表を見ればよい。夫400万円・妻300万円なら世帯年収700万円ラインが目安になる。ただしペアローンにはデメリットも多い。詳しくは後述する。
ここまで読んで、「自分はいくら借りられるのか」を具体的に知りたくなった方へ。年収ベースの目安はあくまで参考値で、実際の借入可能額や金利条件は金融機関ごとに大きく変わる。我が家もそうだったが、複数の銀行を比較して初めて「無理なく返せるライン」と「借りられる上限」の差がはっきり見えてきた。モゲチェックなら、年収や借入希望額を入力するだけで、複数の銀行の審査結果や金利条件をまとめて比較できる。無料・営業電話なしで使えるので、「自分の場合はいくらまで現実的なのか」を一度確認しておくと判断がかなり楽になる。
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住宅ローンの借入可能額と「無理のない借入額」は全くの別物
ここが最重要ポイントだ。多くの人がここで間違えて、数年後に返済で苦しむケースが多い。我が家がこの問いにどう向き合ったかは「変動金利×元金均等を選んだ理由と4年後のリアル」にも詳しく書いている。
銀行が提示する額の意味
銀行の審査は「貸し倒れにならないか」を見ている。あなたの生活の豊かさは、審査の基準ではない。
「最大5,000万円まで借りられます」という言葉は、「あなたが返せないリスクが低い」という意味であって、「5,000万円借りても生活が苦しくならない」という保証ではない。また、銀行によって審査基準も金利条件も大きく異なるため、実際には複数行の比較が前提になる。
返済比率25%で計算すると現実が見える
FP（ファイナンシャルプランナー）の家計相談では、住宅ローンに充てられる額は手取り収入の20〜25%程度を目安にするケースが多い。強制力のある基準ではないが、長期にわたる返済の現実として参考になる考え方だ。
手取りと年収（額面）は違う。年収500万円の手取りはおよそ390万円前後だ。その25%は約97万円、月に換算すると月8万円前後。変動0.5%・35年で借りられる額はおよそ3,000万円になる。
先ほどの表の「4,000万円」との差は1,000万円。この差が、返せるけど苦しい生活と、余裕のある生活の境界線になりうる。
生活コストから逆算する考え方
もっと現実的に考えたい人は、以下の順で計算してみてほしい。
- 手取り月収を出す
- 食費・光熱費・保険など固定支出を引く
- 旅行・趣味など「最低限の生活の余白」を引く
- 将来の修繕費・車の買い替え・教育費など大きな支出に向けた積み立て予算を引く
- 残った金額が「無理なく返せる月々の返済額」
この数字と、シミュレーションの月返済額を照らし合わせてみると、「借りられる額」と「借りるべき額」のギャップが見えてくる。
ここまで読んで、「結局自分はいくらまでなら大丈夫なんだろう」と感じた方へ。同じ年収・同じ借入額でも、銀行によって金利は変わる。比較しないまま決めると、数百万円単位で損する可能性がある。まず「自分の条件だといくらまで現実的か」を複数の銀行で確認することが、この先のすべての判断の土台になる。
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我が家の実例｜4,800万円を借りたときの判断基準
「でも、実際どうやって決めたの？」と思った方のために、我が家の話をする。
ローンの概要
- 借入額：4,800万円
- 金利：変動0.45%
- 返済期間：35年
- 月々の返済額：約12.5万円（当初）
- ハウスメーカー：ミサワホーム スマートスタイルH
「借りすぎ」と言われた——でも我が家の数字はどうだったか
正直に言う。身内からは「借りすぎじゃないか」と言われた。
この記事で紹介してきた目安と照らし合わせると、我が家の4,800万円はどう見えるか。年収倍率でいえば7倍を超える水準であり、一般的な「無理のない目安」の上限に近い。返済比率で見ると月12.5万円は手取りの約25%前後——ちょうど「現実的な上限」のラインだ。数字だけ見れば「ギリギリ」と言われても仕方ない。
それでも4,800万円を借りて家を建てることを選んだ理由は3つある。
①子供たちが小さい時期を戸建てで過ごすことに重きを置いた
我が家にとって一番の理由はこれだ。借入額を抑えることより、家族が過ごす時間の質を選んだ。この判断の背景については「我が家がこの家を選んだ理由」にも書いている。
②生活コストから逆算して、返せると判断した
手取り月収から固定費・教育費・生活費を引いたあとの「住宅に使えるお金」を先に計算した。月12〜13万円なら、無理なく返せる水準だと判断した。
③変動金利のリスクを理解したうえで選んだ
「金利が上がったらどうする？」という問いに対して、ある程度の繰り上げ返済余力を確保しておくことで対応できると考えた。根拠のない楽観ではなく、シナリオを考えたうえでの選択だ。
詳しい経緯は「変動金利で後悔したくない方はこちら——4,800万円・5年間のリアル」にまとめている。
変動金利 vs 固定金利で借入可能額はどう変わるか
変動と固定の選び方そのものについては「変動と固定どちらが自分に合うか迷っている方はこちら」で詳しく解説している。ここでは「借入可能額」という観点での違いに絞って触れる。
審査金利の違いに注意
変動金利と固定金利では、審査に使われる金利が異なるケースがある。
- 変動金利：店頭金利（2.475%前後）や独自審査金利（3〜4%）で審査するケースが多い
- フラット35（全期間固定）：適用金利で審査するため、低金利時は有利になることがある
つまり「変動0.5%で借りたいのに、審査は3%で計算される」という状況が起きる。この場合、変動のほうが審査上は不利になることもある。
借入可能額の試算比較（年収500万円の場合）
| 金利タイプ | 適用金利 | 審査金利（目安） | 借入可能額の目安 |
|---|---|---|---|
| 変動金利 | 0.4〜0.6% | 3〜4% | 約3,000〜3,500万円 |
| 固定10年 | 1.5〜2.0% | 適用金利 | 約3,200〜3,800万円 |
| フラット35 | 1.8〜2.2% | 適用金利 | 約3,000〜3,500万円 |
※金融機関・審査時の状況により異なる。あくまで目安として参照してほしい。
審査に通りやすくする方法
頭金を増やす（最もシンプルでおすすめ）
借入額自体を減らすシンプルな方法だ。頭金が多いほど借入額が下がり、審査上の返済負担率も下がるため通りやすくなる。月々の返済も楽になり、リスクも低い。ただし、手元資金をすべて頭金に充てるのは危険だ。生活費の6ヶ月分以上は手元に残すことを前提に検討してほしい。
ペアローン
夫婦それぞれが独立したローンを組む方法だ。世帯単位で審査が通りやすくなるほか、住宅ローン控除をそれぞれで受けられるメリットがある。
ただし、正直なところデメリットも多い。片方が育休・離職した場合に返済が一時的に苦しくなるリスクがあるほか、諸費用が2本分かかる、片方が亡くなった場合に団信の適用が自分の債務分のみになる、といった落とし穴がある。安易におすすめできるものではないので、自分たちの家計設計をしっかり確認したうえで検討してほしい。
連帯債務
1本のローンに夫婦が共同で債務者として入る方法だ。収入を合算して審査できるため、単独では難しい借入額が通りやすくなる。フラット35がこの方式に対応している。ペアローン同様、片方の収入が減少した際のリスクは事前に想定しておく必要がある。
まとめ｜無理のない借入額を決めて、複数の銀行を比較して有利な条件で借りよう
この記事で伝えたかったことを整理する。
- 銀行が提示する「借入可能額」はあくまで審査上の参考値。無理なく返せる額とは別物だ
- 無理のない借入額は、生活コストと将来の積み立てから逆算して自分で決める
- 銀行によって審査基準も金利も違う。複数行を比較することで、同じ借入額でも返済総額が大きく変わる
- 金利0.1%の差が35年・4,800万円の借り入れで約180万円の差になる。つまり、比較せずに決めると「知らないうちに180万円損している」ことになる
「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら無理なく返せるか」を先に決める。その額で、できるだけ有利な条件の銀行を探す。この順番で動くかどうかが、その後の家計の余裕を大きく左右する。
複数の銀行を比較するために我が家が活用したのがモゲチェックだ。ただし正直に書くと、新規借り入れのときは使えなかった。土地の換地が未完了で担保に入れられず、審査を通してくれる金融機関が地元の地銀に限られたためだ。シミュレーションとしては活用したが、実際のローン申し込みは地銀一択だった。
一方、借り換えのタイミングで本領を発揮した。複数の金融機関の条件を一括で比較でき、どこが自分の条件に合っているかをプロが判断してくれる。完全無料・営業電話なしで使えるため、借り換えを検討している方や、条件の複雑な土地・物件の方には特に使いやすいサービスだ。我が家の借り換えの詳細は「借り換え実例公開」にまとめている。モゲチェックの詳しい使い方や実際の体験は「モゲチェックの評判・体験レビュー」を、デメリットや注意点が気になる方は「モゲチェックのデメリット」も先に読んでおいてほしい。
（PR）各銀行ごとの条件を比較しないまま決めると、住宅ローンの総返済額で気づかないうちに数十万〜数百万円損している可能性がある。しかも、その差は契約したあとでは取り戻せない。
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【公式】モゲチェック｜住宅ローン無料診断
住宅ローン全体を網羅的に知りたい方は「住宅ローン完全ガイド」も参考にしてほしい。
また、費用の全体感が気になる方は「費用総額4,965万円の実例」もあわせてどうぞ。
【免責事項】本記事の情報は執筆時点（2026年6月）のものであり、制度変更・金利変動等により内容が変わる場合があります。税務・金融に関するご判断は、必ず税理士・ファイナンシャルプランナー等の専門家にご相談ください。
この記事は、我が家が実際にミサワホームで建て、4,800万円の住宅ローンを組んだ経験をもとにまとめたものです。同じ状況でも担当者・エリア・時期・金融機関によって審査結果は変わります。ひとつの「リアルな声」として参考にしてください。
